Cet article est a titre informatif et n’est surtout pas un conseil d’investissement.
En juin 2023, une villa de luxe située sur les hauteurs de Cannes a été vendue pour l’équivalent de 3,2 millions d’euros, entièrement réglés en Bitcoin. Cette transaction, loin d’être un cas isolé, illustre une tendance grandissante en France et en Europe. Selon l’Observatoire Européen de la Blockchain, les transactions immobilières impliquant des cryptomonnaies ont augmenté de 42% en 2024, comparé à l’année précédente. Cette progression fulgurante soulève de nombreuses questions pour les investisseurs traditionnels comme pour les détenteurs de crypto-actifs.
L’achat immobilier représente souvent l’investissement d’une vie, et l’utilisation des cryptomonnaies dans ce domaine traditionnel suscite autant d’enthousiasme que d’interrogations. Ce guide explore la légalité de telles transactions en France, détaille les étapes pratiques pour concrétiser un achat immobilier en utilisant des actifs numériques, et présente objectivement les avantages et inconvénients de cette approche novatrice.
Le cadre légal en France
Statut juridique des cryptomonnaies
Depuis la loi PACTE de 2019, la France dispose d’un cadre juridique clair concernant les cryptomonnaies. Ces dernières sont officiellement reconnues comme des « actifs numériques » et non comme des devises à part entière. La mise à jour du cadre réglementaire en janvier 2024 a renforcé cette position tout en apportant des précisions sur leur utilisation dans les transactions de grande valeur.
Le Code monétaire et financier (article L.54-10-1) définit les actifs numériques comme « toute représentation numérique d’une valeur qui n’est pas émise ou garantie par une banque centrale ou une autorité publique ». Cette définition englobe le Bitcoin, l’Ethereum et autres cryptomonnaies utilisables dans des transactions immobilières.
Position de l’AMF et obligations notariales
Depuis la loi PACTE de 2019, la France dispose d’un cadre juridique clair concernant les cryptomonnaies. Ces dernières sont officiellement reconnues comme des « actifs numériques » et non comme des devises à part entière. La mise à jour du cadre réglementaire en janvier 2024 a renforcé cette position tout en apportant des précisions sur leur utilisation dans les transactions de grande valeur.
Le Code monétaire et financier (article L.54-10-1) définit les actifs numériques comme « toute représentation numérique d’une valeur qui n’est pas émise ou garantie par une banque centrale ou une autorité publique ». Cette définition englobe le Bitcoin, l’Ethereum et autres cryptomonnaies utilisables dans des transactions immobilières.
Fiscalité applicable
La fiscalité des transactions immobilières impliquant des cryptomonnaies comporte deux volets principaux :
- Imposition des plus-values : L’article 150 VH du Code Général des Impôts (CGI) prévoit une taxe forfaitaire de 30% (flat tax) sur les plus-values réalisées lors de la conversion des cryptomonnaies en euros. Un investisseur qui aurait acheté du Bitcoin à 10 000€ et l’utiliserait pour un achat immobilier alors qu’il vaut 50 000€ devrait s’acquitter d’une taxe sur les 40 000€ de plus-value.
- Traitement vis-à-vis de l’IFI : Les biens immobiliers acquis via des cryptomonnaies sont soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière selon les mêmes règles que les transactions classiques. La valeur à déclarer est celle du bien au 1er janvier, indépendamment du moyen de paiement utilisé.
Comment acheter en pratique ?
Processus d’acquisition type
L’achat d’un bien immobilier en cryptomonnaie suit généralement un processus en trois phases :
1. Négociation et sécurisation
La première étape consiste à négocier le prix en crypto-actifs et à établir les conditions de la transaction. Pour sécuriser l’accord, deux méthodes principales existent :
- Le contrat intelligent (smart contract) : programmé sur la blockchain Ethereum notamment, il permet de définir des conditions d’exécution automatiques.
- L’utilisation d’un service d’escrow : un tiers de confiance (souvent une plateforme régulée) qui conserve les fonds jusqu’à la finalisation de la transaction.
2. Conversion via une plateforme agréée
Avant la signature chez le notaire, les cryptomonnaies doivent être converties en euros. Cette étape cruciale doit s’effectuer via un Prestataire de Services sur Actifs Numériques (PSAN) enregistré auprès de l’AMF. Parmi les plateformes de référence en France, on trouve :
- Coinhouse : Premier PSAN enregistré en France
- Paymium : Spécialisé dans les transactions de grande valeur
- BitPay : Plateforme internationale avec une présence en France
Ces plateformes fournissent un justificatif de provenance des fonds, document essentiel pour le notaire.
3. Finalisation chez le notaire
Le notaire procède à la rédaction de l’acte authentique exclusivement en euros. Il vérifie l’origine des fonds grâce aux justificatifs fournis par la plateforme d’échange. Cette étape reste identique à une transaction classique, avec les mêmes vérifications (diagnostics immobiliers, état hypothécaire, etc.).
Acteurs français acceptant les transactions en cryptomonnaie
Plusieurs acteurs du marché immobilier français se sont adaptés à cette nouvelle tendance :
- Agence immobilières spécialisée : BitcoinImmo SAS
- Promoteurs immobiliers innovants : Le groupe Stellium a été pionnier en proposant dès 2021 des programmes immobiliers accessibles en Bitcoin
- Plateformes de mise en relation : « Cryptolia » met en relation vendeurs acceptant les cryptomonnaies et acheteurs détenteurs d’actifs numériques
Certains de ces acteurs proposent un accompagnement complet, depuis la sélection du bien jusqu’à la conversion des cryptomonnaies.
Avantages vs Risques
Avantages des transactions immobilières en cryptomonnaie
✔️ Rapidité et fluidité : Les transferts en cryptomonnaie peuvent s’effectuer en quelques minutes, contre plusieurs jours pour des virements bancaires traditionnels, notamment internationaux.
✔️ Réduction des intermédiaires : L’utilisation de smart contracts peut automatiser certaines vérifications et conditions, limitant les interventions humaines.
✔️ Diversification patrimoniale : Pour les détenteurs historiques de cryptomonnaies, ces transactions offrent une opportunité de transformer des actifs volatils en investissements tangibles et stables.
✔️ Confidentialité relative : Bien que les transactions soient traçables sur la blockchain, elles offrent un degré de confidentialité supérieur aux transactions bancaires classiques.
Risques et inconvénients majeurs
❌ Volatilité extrême : L’exemple du crash de la cryptomonnaie LUNA en 2022, qui a perdu 99% de sa valeur en quelques jours, illustre parfaitement ce risque. Une transaction immobilière peut prendre plusieurs semaines, période pendant laquelle la valeur des crypto-actifs peut fluctuer considérablement.
❌ Complexité juridique : Le cadre légal, bien qu’en évolution, reste complexe et nécessite souvent l’intervention d’experts en droit des actifs numériques.
❌ Incertitudes sur les NFT immobiliers : Les titres de propriété sous forme de NFT (Non-Fungible Tokens) suscitent un intérêt croissant mais se heurtent encore à un flou juridique en France.
❌ Acceptation limitée : Malgré une progression rapide, seule une minorité de vendeurs accepte aujourd’hui les cryptomonnaies comme moyen de paiement.
Selon Maître Sophie Dubois, notaire spécialisée en droit des nouvelles technologies à Paris : « Les crypto-actifs créent des opportunités passionnantes sur le marché immobilier, mais nécessitent une vérification renforcée de l’origine des fonds et une attention particulière aux fluctuations de valeur entre la promesse de vente et la signature définitive. Nous recommandons systématiquement l’inclusion de clauses spécifiques dans les avant-contrats.«
Étude de cas concret
En février 2024, un appartement de 85m² situé dans le 6ème arrondissement de Lyon a été acquis pour l’équivalent de 495 000€, intégralement payés en Ethereum. Cette transaction, facilitée par la plateforme Lykke, illustre parfaitement le processus d’achat immobilier en cryptomonnaie.
L’acheteur, un entrepreneur français du secteur technologique, détenait des Ethereum depuis 2018. Après avoir trouvé le bien via une agence traditionnelle, il a proposé au vendeur un paiement en cryptomonnaie. Ce dernier, initialement réticent, a accepté après que l’acheteur ait proposé une prime de 2% sur le prix demandé.
Les parties ont signé un compromis incluant une clause de conversion, stipulant que la valeur en euros serait garantie indépendamment des fluctuations de l’Ethereum. Trois jours avant la signature de l’acte définitif, l’acheteur a converti ses cryptomonnaies en euros via Coinhouse, qui a émis une attestation de provenance des fonds.
Cette transaction s’est déroulée en 45 jours, contre une moyenne de 90 jours pour une transaction immobilière classique dans la région. La rapidité s’explique notamment par l’absence de délais bancaires pour l’obtention d’un prêt immobilier.
Perspectives futures
Le marché de l’immobilier en cryptomonnaie devrait connaître des évolutions significatives avec l’entrée en vigueur du règlement européen MiCA (Markets in Crypto-Assets) prévu pour début 2025. Ce texte harmonisera les pratiques à l’échelle européenne, offrant un cadre plus sécurisé pour les transactions immobilières utilisant des actifs numériques.
Selon le rapport « Blockchain et Immobilier 2025 » publié par KPMG en septembre 2024, les smart contracts pourraient révolutionner le processus d’achat immobilier en automatisant plusieurs étapes :
- Vérifications d’identité
- Contrôle de l’origine des fonds
- Déblocage automatique des paiements à l’accomplissement de conditions prédéfinies
Les experts prévoient également une démocratisation des STO (Security Token Offerings) immobilières, permettant l’acquisition fractionnée de biens premium via des jetons numériques. Cette innovation pourrait ouvrir l’investissement immobilier de luxe à un public plus large.
FAQ
Est-ce légal de signer un compromis de vente en Bitcoin ?
Oui, le compromis peut mentionner un prix en Bitcoin, mais doit obligatoirement inclure l’équivalent en euros et une clause de conversion précisant les modalités de fixation du taux de change. L’acte authentique final, lui, doit être exclusivement libellé en euros.
Quelles cryptomonnaies sont généralement acceptées pour l’achat immobilier ?
Les cryptomonnaies les plus couramment acceptées sont le Bitcoin (BTC) et l’Ethereum (ETH) en raison de leur liquidité et de leur reconnaissance. Les stablecoins comme l’USDC ou le DAI gagnent également en popularité car ils offrent une stabilité de valeur supérieure.
Comment déclarer fiscalement un achat immobilier réalisé en cryptomonnaie ?
La transaction doit être déclarée comme un achat immobilier classique auprès de l’administration fiscale. Parallèlement, la conversion des cryptomonnaies en euros doit figurer dans la déclaration annuelle des plus-values sur actifs numériques (formulaire 2086).
Conclusion
Acheter un bien immobilier en cryptomonnaie en France est désormais une réalité encadrée juridiquement, même si le processus comporte encore certaines complexités. Cette modalité d’acquisition, qui semblait futuriste il y a quelques années, s’inscrit progressivement dans le paysage immobilier français, portée par l’adoption croissante des actifs numériques.
Les investisseurs intéressés par cette approche doivent toutefois rester vigilants face aux risques inhérents à la volatilité des cryptomonnaies et s’entourer d’experts – juristes, fiscalistes et courtiers spécialisés – pour sécuriser leur projet. La conversion en euros avant la signature notariale reste une étape incontournable dans le cadre légal actuel.
À mesure que la réglementation s’affine et que les pratiques se standardisent, nous pouvons anticiper une simplification du processus et une acceptation plus large des crypto-actifs dans les transactions immobilières. L’année 2025, avec l’entrée en vigueur du règlement MiCA, marquera probablement un tournant décisif dans cette évolution.